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台南二胎 房貸二胎險走俏台南二胎 台南二胎
房貸二胎險全稱個人抵押商品住房保險,是一種保證保險。
一直以來,房貸二胎險被稱爲“強制消費”的霸王條款,受到消費者的抵觸。因爲購房者向銀行申請貸款時銀行要求貸款人必須購買的房貸二胎險,受益人是銀行,而房貸二胎險合同的承保範圍使得房屋本身的出險率極低。在消費者的強烈反對下,2006年7月以後,各大銀行紛紛改變策略,取消了這種捆綁式的銷售。
   一系列房地産調控新政出台後,住房貸二胎款獲批難度增大,使得這個本已邊緣化的險種,重新回到人們的視野中。“新政實施後,購房人想要獲得銀行貸款,需要出具稅收、社保等各種證明材料,手續複雜。在發放貸款時,銀行更傾向選擇購買了房貸二胎險的客戶,并可以适當簡化手續。”一位保險業内專家表示。
   筆者在調查中發現,市場上房貸二胎險的保費并不算“昂貴”,以20年貸款100萬元計算,房貸二胎險保費在5000元左右。
   銀行界人士認爲,目前房貸二胎已進入高風險區,不排除商行重提強制購買房貸二胎險的可能。
   購買仍存在分歧
   盡管保費相對低廉,而且在申請貸款時有“免檢”作用,但對于保費的承擔者問題,目前仍存在争議。
   對外經濟貿易大學保險專家于海純教授表示,房貸二胎強制保險主要是銀行擔心“抵押物因自然災害消失”,銀行是保險的受益人,因此保費應該由銀行支出。銀行不應在獲得貸款利益的同時,又要求購房者購買房貸二胎險,并作爲獲得貸款的前提。這是強行銷售,是轉嫁自身風險,明顯違背自願投保原則。
   中央财經大學保險學院院長郝演蘇則表示,銀行要求客戶購買房貸二胎險具有合理性。銀行是負債型企業,保障貸款安全,也是對廣大儲戶負責。其次,作爲放款人的銀行,要求借貸者爲資金提供充足的保障是無可厚非的,也是國際通行做法。
   需看好理賠範圍
   雖然存有争議,但消費者在購買時依然要注意,和所有的保險條款一樣,房貸二胎險賠付有一定範圍。
   查閱房貸二胎險合同會發現:因房屋發生火災、爆炸,或者暴雨、台風、洪水等自然災害,以及還款人在保險期限内因遭受傷害事故導緻死亡或傷殘,喪失全部或部分還貸能力,造成連續三個月未履行或未完全履行借款合同上約定的還貸責任,保險公司将承擔銀行貸款餘額的全部或部分還款責任。
   “發生意外造成傷害事故導緻死亡或傷殘,保險公司才代替償還。”據太平洋保險公司工作人員介紹。
   “如果不及時償還銀行貸款,房貸二胎險理賠也會受到影響。在意外發生前,購房者未履行《個人住房抵押借款合同》約定的還貸義務而拖欠借款本息金額的,保險公司不予理賠。”

房貸二胎利率差別化
   目前從各家銀行的實際執行情況來看,基本上對借款人三套房貸二胎款已暫停發放。不過從以往貸款購買第三套房的人群來看,這部分不足總貸款人群的10%,即便多數銀行停止發放第三套房貸二胎款,對房貸二胎市場也将不會造成太大的影響。
   首套房的首付比例方面,各銀行執行的標準較爲一緻,均對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),貸款首付款比例不得低于30%;套型建築面積在90平米以下的家庭,貸款首付比例不得低于20%。
   房貸二胎在優惠利率方面,各銀行執行的標準并不一緻,個別銀行也暫未調整首套住房七折優惠利率,而是根據首付比例不同從利率優惠上差別化對待,比如以客戶對該行貢獻度爲參考,如客戶爲該行的VIP、白金卡、貴賓卡客戶等,房貸二胎這部分客戶可享受到低于普通客戶的優惠利率折扣,例如中國建設銀行,若首付爲30%-40%,利率下浮25%;首付40%以上,下浮30%;VIP客戶還可在原基礎上再下浮5%,但最低隻能下浮30%。

新增房貸二胎今年首降
多管齊下的房貸二胎新政終于在我省顯現強大威力,記者昨日獲悉,曾在過去14個月内連續創曆史同期新高的山東房貸二胎,在房貸二胎新政前,終于“低頭服輸”,房貸二胎增量在長達一年多的時間内首次出現環比下降。
房貸二胎新政效果顯現
打擊投資購房、提高二套房及多套房貸二胎首付比例、三部門聯合發文認定“二套房”標準……從4月起,房貸二胎新政不斷的降臨樓市,來自中國人民銀行濟南分行的調查統計顯示:我省個人住房消費貸款在剛剛過去的5月份僅增加74億元,環比少增17億元。
中國人民銀行濟南分行人士直言,“這表明新的房地産信貸政策調控效果開始顯現。”而據了解,在此前的4月份,盡管新政下達,但由于房地産新政實施前的“末班車效應”,個人住房消費貸款大幅增長。調查顯示,4月份,山東省個人住房消費貸款當月增加91億元,同比多增53億元之多,比3月份多增13億元,增量連續第14個月創曆史同期新高。此前的相關數據甚至讓不少銀行業人士也對新政的實施效果産生了“疑慮”,如今“效果開始顯現”。
部分城市房貸二胎仍在上升
盡管我省房貸二胎總量總體“退燒”,但記者采訪中了解到,我省部分城市房貸二胎因爲樓市成交量仍在增加,房貸二胎總額在新政實施後的兩月仍在“上升”。
來自中國人民銀行青島市中心支行的統計顯示,在成交量穩定上漲的帶動下,5月份當月青島市各金融機構個人住房貸二胎款新增17.3億元,同比多增5.1億元。據了解,在新政頻出态勢下,5月份青島市房地産成交量仍呈現環比微幅上漲區勢,全市房地産成交8165套,環比上漲258套,比3月份增加1175套。據粗略計算,若按照30%的比例計算,當月至少有7.4億元的居民資金用于購房首付。
我省居民購房投資熱情降溫
台南二胎 我省居民的購房和投資熱情正在降溫。中國人民銀行濟南分行人士告訴記者,當前受房地産調控和股市大幅下挫影響,資金開始向儲蓄存款回流。
據介紹,我省居民儲蓄存款已由上月的“淨下降”轉爲“淨增長”,5月份當月存款增加522億元,同比多增3億元。

房貸二胎輕鬆貸技巧

>>提前還二胎房貸是首選
   房奴們都知道,自己相當於是給銀行打工。提前還二胎房貸,或者縮短剩餘貸款時間,都是減少利息的方法。不過提前還貸並非使用所有人,必須要看看貸款合同的違約條件,如果違約金超過了應還利息,就沒必要提前還貸了。還貸年限已經超過一半,月還款額中本金大於利息,提前還二胎房貸的意義也不大。
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五大攻略玩轉商業地産
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   銀行有很多房貸二胎産品,要想減少利息歸根結底離不開三個因素,要麽降低利率,要麽減少貸款時間,要麽減少貸款金額。
   ★等額本金
   同樣期限内的貸款,等額本金還款法要比等額本息法節省不少利息,但等額本金還款法剛開始月還款金額比較高,還款壓力比較大,所以對於初期還款能力強的購房者可以考慮這種方式。
   ★雙周供
   “雙周供”房貸二胎,還款方式從原來每月還款一次改變爲每兩周還款一次,每次還款額爲原月供的一半,總的還貸利息要少於月供的方式。雙周供比較適合收入穩定,有平穩資金來源,希望加快房貸二胎還款速度、縮短還款期限的購房者。
   ★氣球貸
   “氣球貸”是將貸款本金的一部分,放在最後一期一次性償還,簡單來說就是開始還得少,後面還得多。可以減輕貸款者初期的還款壓力。適合收入穩步增長、預計到期有能力還款的購房者。
   ★直客式貸款
   就是個人先找銀行貸款,然後去買房,銀行直接貸款給買房者,無需經過開發商擔保,房貸二胎貸款的額度、成數、期限以及還款方式由銀行根據購房者的需求決定。“直客式”房貸二胎最大的好處是省下不少房款。可享受到開發商一次性付款的優惠政策。

烏魯木齊:二胎房貸險重現“江湖”
天山網訊(記者 葉瑞霞)房地産調控新政出台後,市民購房壓力增大,而且随著今後房價、就業等因素的影響,還款的風險也在增大,這種狀況讓一度在市場上銷聲匿迹的二胎房貸險重新活躍起來,再加上保險公司重新調整系統政策,近來二胎房貸險市場開始出現回暖迹象。6月16日,記者從烏魯木齊部分财産險公司獲悉,其二胎房貸險在今年尤其是近兩個月,業務明顯增多,而且主動購險者也在逐步增多。
業務量明顯增多
“目前,公司前五個月二胎房貸險保費收入,是去年全年的2倍之多。”太平洋财險新疆分公司産險業務部經理劉軍,爲記者查詢今年二胎房貸險的業務量時,自己都很驚訝。
人保财險新疆分公司報表顯示,4月全疆家财險保費收入1800萬元,5月則實現2200萬元,“雖然沒有具體統計二胎房貸險的數據,但是根據二胎房貸險六成的占比,應該可以推測出,二胎房貸險的漲幅算是較快的。”人保财險新疆分公司财産險事業部副總經理巨波說道,二胎房貸險業務量的增加也與烏魯木齊房地産大量開發有關,房屋銷售量增大了,盡管二胎房貸險取消了強制性,但二胎房貸險仍然呈上升趨勢。
平安财險新疆分公司中介業務部經理趙繼虎也表示,“自從取消強制購買後,聽過保險人員的解釋、分析,越來越多的人,意識到還貸的風險,還是有許多人主動購買了二胎房貸險。”
二胎房貸險全稱個人抵押商品住房保險,是一種保證保險。一直以來,二胎房貸險被稱爲“強制消費”的霸王條款,受到消費者的抵觸。因爲購房者向銀行申請貸款時銀行要求貸款人必須購買二胎房貸險,受益人是銀行,而二胎房貸險合同的承保範圍使得房屋本身的出險率極低。在消費者的強烈反對下,2006年7月以後,各大銀行紛紛取消了這種捆綁式的銷售。
“強制購買取消以後,二胎房貸險一落千丈,大部分保險公司不再主動去推銷。”一保險代理公司業務員表示。
二胎房貸險的基本操作模式是:房産商将商品房銷售給需要貸款的業主,業主向銀行申請貸款,銀行要求業主将所購的房屋進行抵押,并建議業主向保險公司購買二胎房貸保險。彌補房屋損失、人身傷亡發生後,由于購房者無力還款,導緻銀行出現風險和損失。
保險企業齊喊利薄
對于願意購買二胎房貸險的消費者來說,覺得有一定的風險保障。若自己發生了意外,可由保險公司代爲償還剩餘二胎房貸。但由于二胎房貸險理賠要求較高,也有不少消費者,覺得購買二胎房貸險似乎可有可無。
而保險公司更是表示,其實做二胎房貸險利潤非常微薄,有時保費收支甚至達到負數。
太平洋财險的楊軍介紹,事實上二胎房貸險是各保險公司公認的優質、效益型險種。因爲房屋裝修損失不賠,地震和戰争等不在保險範圍,對保險公司來說它的風險實在是太小了。
此外,二胎房貸險還有一個特點就是保費一次繳清,利息收入非常可觀。保險公司普遍要求投保人一次性繳清所有投保年份的保費,可占用投保人十幾年甚至幾十年的利息收入。
“但是二胎房貸險銷售渠道多爲銀行代理,銀行渠道保費收入占總保費的比重甚至超過90%。”一保險公司業内人士說,“由于銀行代理機構是稀缺資源,各家保險公司爲争奪這塊 ‘肥肉’,紛紛提高給銀行代理機構的手續費,緻使保險公司收益慘淡。”
台南二胎 據了解,保險公司支付給銀行的手續費現在已經占保費的15%以上,如果保險公司和房地産開發商有合作,還要支付房産商一定費用。
此外,保險公司承保的按揭商品房,需一次性向銀行交納按揭期限内的手續費。如果購房者提前退保,保險公司将按照未到期責任年限的保費全額退還給客戶,但支付給銀行的手續費和回扣卻無法追回。
“一般90平米的房子,貸20年,保費也就1000多元,即使提前退保,也隻剩退幾百元,但要是後面單獨再承保,每年的保費都要200元左右。現在,随著經濟壓力的增大,不少人意識到二胎房貸險的重要性,越來越多的人也開始不退保,而是繼續承保。”趙繼虎說。
新疆二胎房貸前五月減兩億
“貸款量的降幅是17%,比我當初擔心的情況要好得多。”疆内一家銀行信貸部負責人看完統計數據後,對記者說出了他的感受。
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   記者看到,單從數據來看,新疆前5個月的二胎房貸量從12億元下降到10億元,降幅是17%。其中,4月份二胎房貸量比3月份下降30%,比北京市4月二胎房貸量縮水50%要好得多。
   “這說明二胎房貸新政對新疆的影響要比國内一線城市要小得多。”疆内另一家商業銀行信貸部相關負責人說,從3月、4月、5月的數據來看,我區4大國有銀行的二胎房貸量出現了“U”形變化,這與新政實施後對樓市的影響有直接關系。
   台南二胎 他分析認爲,國家施行房産新政,目的主要是控制全國一線城市的房價。這種無差別的調控就像是同一場雨,下在不同的地裡,也許有些莊稼是喜旱的,有些是喜澇的。“因此,同樣的政策在不同地區會出現不同的市場反應”。
   “從銀行的角度來說,我們對新疆二胎房貸市場還是抱有充分的信心。新政出台後,首套房的購房需求并沒有減少,仍舊占30%左右的份額。因此,對信譽良好、購買首套房的市民,還可以給出7折的利率優惠。二套二胎房貸款則嚴格執行國家政策,首付50%,貸款利率上浮10%。”興業銀行(601166,股吧)烏魯木齊分行二胎房貸部相關負責人說。
   記者了解到,從6月中旬起,疆内各銀行均開始執行“認房又認貸”的政策。即市民申請二胎房貸時,即使以前沒有貸款記錄,若被銀行查出已經有一套住房,也要當做二套房對待。一些銀行還開始上門家訪式的調查,了解貸款人的居住情況。
   除了新政影響二胎房貸量外,房源不多也是一個重要因素。
   根據烏魯木齊相關部門的數據顯示,今年4月至5月,烏魯木齊隻有5家房産公司取得了預售許可證,相比較同期預售面積與預售項目都有所減少。
   “新疆和全國房産市場有一個不同之處,就是每年冬季是無法開工的。所以,每年4月-6月這三個月是樓盤銷售的淡季。”新疆天山建材(集團)房地産開發有限公司副總經理張海英說。
   就拿今年來說,本來預計4月初開工的樓盤,到4月20日後才開工。台南二胎“今年最早一批上市的100多套商品房要等到7月底才能上市銷售。第二批的300多套房子要到8月底才能上市。”張海英說,到目前爲止,公司賣的都是去年的尾房。
   雖然二胎房貸新政出台後,确實影響了不少買房人的購房心态,但該買房的人還是會買房,而且市場上供應的房子賣一套少一套。“在這種情況下,即使去年留下的尾房銷售均價也從去年年底的每平方米4850元漲到現在的5000元”。
   台南二胎 “我們在開發區的一個樓盤剛好是4月初開盤的,不到一周,就遇到了新政實施。當時,我們也非常擔心會對新樓盤的銷售産生影響。但現在樓盤90%的房子已經賣完了。”新疆金陽房地産開發有限公司項目前期部相關負責人說。
   他說,新政對樓盤銷售影響不明顯,但改變了一些購房者的付款方式。“就拿這個樓盤來說,一次性付款買房的人達到20%,而以前銷售的樓盤,一次性付清的比例約10%。”該負責人說。
   “相比國家的二胎房貸新政,大面積集資建房對烏魯木齊二胎房貸的沖擊反而更大。”張海英說。
   烏魯木齊一家房地産公司的銷售部負責人也有同感。

銀監局要求嚴控二胎房貸
銀監局将進一步加強對房地産信貸風險的監控與防範,一是堅持調控力度不放松,從嚴控制二胎房貸,堅決遏制房市投機行爲。二是加強抽查與暗訪,對粗放經營,不依法、依規辦事的機構與個人,從重處罰。三是加強重點風險管控,加強對房地産貸款占比較高、增長較快、質量欠佳的重點銀行機構、重點房地産企業、重點房地産貸款的風險監測,切實加強防範房地産貸款集中度風險。

二胎房貸政策沒有變化
近日有媒體報導滬上銀行暗中放鬆二胎房貸,記者昨天採訪時發現,包括工行、建行、招行等京城銀行均表示二胎房貸政策沒有發生變化,二胎房貸首付和利率並未暗中放鬆。另外,北京地區自4月以來也從未完全停止第三套二胎房貸,所以“第三套二胎房貸重啓”的消息更無從談起。
   對於銀行二胎房貸政策悄然放鬆的說法,招行一家支行二胎房貸人士告訴記者,目前對於二胎房貸的政策並沒有發生變化,依然還是從嚴要求。二套房首付比例達到50%,利率上浮10%。“盡管說按照認房認貸的最緊標準執行,有一套就是一套,有兩套就是兩套,但實際上審核起來,其實很多操作有盲點,很難做到‘認房’。”他表示,在審批時依然以央行徵信記錄爲準。不過需要申請者寫一份承諾書。
   建行朝陽一家網點工作人員也表示,二胎房貸方面沒有發生變化,無論是二胎房貸的認定方面,還是首付要求和利率方面,都在繼續按照此前三部委的要求操作。

消費貸變身二胎房貸
某銀行個貸業務部客戶經理向記者透露,客戶將房産抵押給銀行,銀行給予客戶一個供綜合消費的授信額度,對銀行而言,可以提高其利率收入,而客戶則可方便的獲取授信額度,此類貸款做成的概率較大。
   “業務人員是靠業績說話的,現在二胎房貸業務太冷清,我們閑得直發慌,所以很多二胎房貸人員近期都在做消費貸。”他指出。
   招行某支行業務人員接受記者采訪時指出,借款者在該行的消費貸申請成功以後,必須刷卡消費。但在申請購買房産時,其授信額度被中介和開發商的系統給屏蔽掉。所以,貸款最終的流向管理存在比較大的困難。
   貸後管理漏洞藏風險
   盡管二胎房貸受限,炒房客卻能利用銀行推出的“消費貸”曲線貸款買房。
   上述客戶經理表示,部分銀行業務人員爲提高自身業績争取客戶,在審核方面相對寬松,銀行對貸款的使用流向并未嚴格監管,消費貸就有可能成爲炒房客用于購置多套房的還貸資金,給資金流入樓市制造了機會。
   建行某支行二胎房貸業務負責人告訴記者,多家銀行推出的多種個人綜合消費貸款,主要是指銀行向個人客戶發放的有指定消費用途的消費性個人貸款,並不包含二胎房貸。銀監會則要求銀行在審批消費貸款時需要客戶提供明确的貸款方向。然而,不少購房者與裝修公司等相互配合,加之個別銀行審批不嚴等因素,客戶在獲得銀行個人消費貸款可能用于購房或支付每月所還貸款。
   記者了解到,銀行“消費貸”存在的漏洞正是填補了炒房客的炒房黑洞。台南二胎 比如,客戶以申請裝修貸款的名義,将手中的房屋抵押給商業銀行,銀行按照二胎房貸評估值的70%以内提供消費貸款,在貸款獲得審批後,銀行将資金直接劃撥到客戶簽約的裝修公司賬戶。
   如此操作,完全滿足貸款額僅用于消費、貸款由銀行直接打入第三方帳戶的條件。實際上,該裝修公司與客戶早就達成了協議,客戶隻需支付一定的手續費就可領走這部分貸款,用於支付二胎房貸,貸款再度填補炒房黑洞。
   上述建行某支行二胎房貸業務負責人則表示,銀行雖然提高了“消費貸”業務的審批門檻,但貸後監管力度卻有待加強,雖然該類業務的利率上浮增加了銀行收入,卻屬於違規操作,風險不容小觑。

二胎房貸仍舊推陳出新
在低利房貸將成過去式!除反應二度升息外,銀行主管透露,為不讓投機客見縫插針,近期送審的二胎房貸案件,央行已訂出「利率一.七%起跳」內規,想殺價也沒得殺;以當前升息速度推估,最慢在明年中,二胎房貸首段利率將站上二%大關。
即便央行出重手管房貸,不過,因為房貸是吸引客戶的敲門磚,各類二胎房貸仍舊推陳出新。但銀行主管指出,央行對新房貸商品,「意見有夠多」,說穿了就是從嚴審查,除非能有說服央行的合理訂價策略,否則根本過不了。

二胎房貸利率優惠
中國銀行最近率先向“存量二胎房貸”動刀:根據與客戶合同中的約定,在利率調整方式到期時,将存量首套、二套、三套及以上的二胎房貸利率浮動比例分別調整至基準利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。這是自2008年國家将首套二胎房貸利率優惠幅度從8.5折擴大到7折後,首家宣布大面積取消二胎房貸7折優惠的銀行。昨日,記者向省内多家銀行咨詢獲悉,包括工、農、建、交、招行、深發展、浦發、民生等在内的多家銀行,都沒有跟風調整存量二胎房貸優惠幅度。“我們一切以總行文件爲準,現在還沒有收到這方面要調整的通知。”廣東工行、建行的相關人士都作出類似表示。更有銀行人士對中行此舉表示不解:“房貸畢竟還是銀行優質資産,這樣做對老客戶傷害較大,可能會引發較多的轉按揭、提前還貸,造成市場份額流失。現在國家都沒宣布全面取消7折房貸,銀行自己就先這麽做,有點看不懂。”也有銀行負責人私下對記者說,若國家全面取消7折優惠,銀行肯定樂意,“畢竟7折之後的利潤已經被壓得很薄”。中行此舉也引發了“單方面更改優惠幅度是否違約”的質疑,中行辦公室主任趙蓉解釋,該行與客戶簽訂的按揭貸款,一般每兩年評估一次利率方式。法律界人士也表示,若貸款合同确有對利率調整方式的約定,那麽中行這麽做不能算違約。台南二胎 不過,中行總行對存量二胎房貸動刀的新規,似乎在各地中行的推行也進度不一。廣東中行相關人士表示,由于沒有具體該如何調整的辦法,該行仍在等待總行實施細則出台,目前存量二胎房貸調整政策并未落地。中行上海分行客服也表示,在未接到新通知前,存量二胎房貸還是按原先的利率執行。

二胎房貸利率有所調整
随着中國銀行開始對存量房客戶的7折優惠利率進行調整,二胎房貸的“加息”時代已經到來。目前7折利率優惠爲4.16%,8.5折後爲5.05%,對于購房者來說,相當于“被加息”89個基點。雖然目前其他銀行暫時仍持觀望态度,但息差調整帶來的巨額收益正使存量二胎房貸利率上調的預期日益濃厚。在“加息”周期下,如何節省貸款利息成了目前房貸族最關心的問題。銀行相關理财師提醒,在現有财務允許情況下,可盡量利用銀行的相關房貸産品。

二胎房貸利率高
4月中旬,國務院公布了“新國十條”。其中規定,商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放第三套及以上住房貸款。采訪中,記者了解到,盡管一些銀行對二胎房貸未關上大門,但幾乎沒有人問津。首付六成,利率上浮20%,顯然申請貸款購買第三套房已經不是明智之舉。台南二胎“已有很長一段時間沒有受理過三套房的貸款申請了”中信銀行的工作人員說。對此,業内人士表示,樓市新政對西安的投資型需求還是産生了影響,貸款門檻的提高讓房産投資成本增加,投資客因此離開市場,或者說産生觀望心态。台南二胎

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